Le statut de mandataire immobilier est un statut juridique qui permet à un agent commercial indépendant d’exercer son activité sans être inscrit au registre spécial des agents commerciaux.
Le terme « mandataire » désigne une personne physique ou morale qui n’est pas inscrite au registre spécial des agents commerciaux, mais qui a été autorisée par le président du tribunal de commerce à exercer une activité commerciale.
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Le statut juridique du mandataire immobilier
Le statut juridique du mandataire immobilier est en constante évolution.
Le métier de mandataire immobilier est réglementé depuis plusieurs années par l’article 6 de la loi Hoguet, dans le but d’assurer une certaine stabilité et transparence.
L’activité du mandataire immobilier peut être exercée à titre individuel ou sous couvert d’une entreprise commerciale. En ce qui concerne le statut juridique, il existe différents types de sociétés :
La SARL (Société à Responsabilité Limitée) : c’est une entreprise commerciale qui permet la création d’un patrimoine personnel limitant les responsabilités des associés
La SAS (Société par Actions Simplifiée) : elle permet la création d’une société mère avec un capital social variable pouvant être détenue en partie par des tiers.
Les principales obligations du mandataire immobilier
Le statut de mandataire immobilier est très intéressant, car il apporte une sécurité non négligeable. En effet, il permet d’exercer cette activité avec un réel pouvoir décisionnaire, tout en étant couvert par une assurance professionnelle et des garanties financières importantes. Pour exercer cette activité, il faut être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture du siège social de l’entreprise ou du domicile de l’agent immobilier, et ce pour une durée illimitée.
La carte professionnelle doit mentionner obligatoirement : les nom et prénoms du titulaire ; son adresse personnelle ; sa signature manuscrite ; le sigle RCP (Responsabilité Civile Professionnel) qui doit obligatoirement figurer sur la carte ; les nom et prénoms des personnes physiques ou morales avec lesquelles le mandataire est autorisé à contracter ; la nature de son activité immobilière.
Le mandataire immobilier doit également souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle pour exercer cette activité.
Les principaux avantages du statut de mandataire immobilier? Il offre aux agents immobiliers une grande liberté dans l’exercice de leur métier. En effet, ils peuvent déterminer librement leurs moyens d’action : organisation du travail (agence ouverte ou fermée), choix des supports publicitaires (site Internet), stratégie commerciale (nombre d’appels).
Ils bénéficient également d’un réel droit à l’erreur puisqu’ils ne sont pas soumis aux contraintes administratives liés au code du travail ni à celles imposés par la loi Hoguet, comme la nomenclature des biens proposés
La protection juridique du mandataire immobilier
Le statut de mandataire immobilier est une question très importante.
Il nécessite un grand investissement en temps et en énergie. Si vous souhaitez lancer votre activité dans la vente immobilière, il est important de choisir le bon statut juridique, car celui-ci a des conséquences sur le régime fiscal et social du dirigeant.
Le statut de mandataire immobilier peut se définir comme étant la simple activité commerciale de mise en relation entre un client acheteur ou vendeur et un agent immobilier indépendant. En tant que professionnel indépendant, l’agent peut être lié à un réseau national ou international (plusieurs agents sont regroupés au sein d’une même structure).
Lorsque vous exercez en qualité de mandataire immobilier, vous pouvez bénéficier du statut de travailleur non salarié (TNS) si vous êtes inscrit au registre spécial des agents commerciaux (RSAC), à la Chambre des métiers ou à la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI). Ce statut permet d’exercer une profession libérale pour les personnes qui ont opté pour cette activité par voie individuelle.
Votre comptabilité doit faire apparaître les factures que vous avez émises afin d’indemniser les frais occasionnés par votre activité professionnelle. Ainsi, votre chiffre d’affaires sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec application du prorata temporis pour les commissions perçues au titre des opérations effectuées durant une année civile complète depuis le 1er janvier jusqu’à la date de clôture. De plus, ce type d’activité implique que vous ne percevrez pas
Les sanctions applicables au mandataire immobilier
Le mandataire immobilier est un agent commercial indépendant.
Il agit pour le compte de l’agent immobilier qui l’a mandaté.
Les sanctions applicables au mandataire immobilier ? L’agent commercial est soumis à une obligation de moyen et non de résultat, ce qui signifie qu’il ne doit pas garantir à son client la vente d’un bien ou la signature d’un contrat.
Il n’est donc pas responsable des démarches administratives et juridiques effectuées par son client (signature du compromis, états des lieux, etc.). En revanche, il doit s’assurer que les biens immobiliers qu’il propose correspondent aux attentes du vendeur et que ces derniers soient présentés avec tous les éléments nécessaires pour être attractifs.
La formation professionnelle du mandataire immobilier
Un mandataire immobilier doit posséder plusieurs qualités pour mener à bien sa mission.
Il doit être doté de bon sens, d’aptitudes commerciales et relationnelles, savoir s’organiser.
Il doit faire preuve de flexibilité et être à l’aise avec les nouvelles technologies.
Le mandataire immobilier est souvent un agent commercial indépendant qui travaille à son compte et qui est chargé de conseiller le propriétaire dans la vente ou l’achat d’un bien. Si vous souhaitez créer votre entreprise immobilière en tant que mandataire, alors sachez qu’il ne suffit pas de se contenter des diplômes obtenus pour devenir un bon professionnel du secteur immobilier. Bien au contraire, vous devrez faire preuve d’une grande motivation et avoir un réel intérêt pour ce domaine afin de pouvoir mener à bien votre projet. Pour exercer le métier de mandataire immobilier, il faut obligatoirement détenir une carte professionnelle spécifique délivrée par la préfecture du département concernée (carte T).
Vous devrez également suivre une formation obligatoire dispensée par un centre agrémenté par le préfet compétent. Cette formation sera sanctionnée par une attestation qui devra être jointe au dossier administratif complet du candidat.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés
Toutes les personnes qui souhaitent exercer une activité commerciale, doivent s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Il existe différents types d’activités commerciales, certains exigent que vous vous inscriviez au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), alors que d’autres ne le nécessitent pas. Dans tous les cas, pour pouvoir exercer votre activité commerciale, il faudra obligatoirement vous inscrire au RCS.
L’inscription de l’agent immobilier au Registre du Commerce et des Sociétés est obligatoire depuis la loi Hoguet de 1970. Cette inscription permet à toute personne physique ou morale qui vend un bien immobilier en France ou à l’étranger de protéger son nom contre les usurpations éventuelles. Elle permet aussi à l’agent immobilier d’être reconnu comme professionnel par les clients potentiels, ce qui facilite sa prospection commerciale.
La non-inscription de l’agent immobilier peut avoir des conséquences importantes en matière de responsabilité civile professionnelle (RCP) : elle peut entraîner la nullité du mandat donné par le client et/ou engager la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier pour tout préjudice subi par le client liée à la conclusion dudit mandat (notamment en cas de défaut d’information sur le statut juridique). Enfin, si le mandat est conclu sans condition suspensive d’obtention du statut juridique requis par l’activité exercée, la RCP est automatiquement engagée pour toute faute commise par l’agent immobilier pendant la durée du contrat.
La publicité des mandataires immobiliers
Les mandataires immobiliers sont des professionnels qui négocient et signent un contrat de mandat avec leur client. Ce contrat leur permet d’exercer une activité commerciale au nom et pour le compte de l’agent immobilier dont ils dépendent.
Leurs services peuvent être rémunérés par une commission prélevée sur les honoraires que doit payer le client.
Les agents immobiliers ne peuvent pas proposer des mandats exclusifs à un agent immobilier, car cela est considéré comme une concurrence déloyale.
Il faut savoir que les agences immobilières ont toujours été plus réticentes face aux agents immobiliers indépendants, car elles craignaient qu’ils ne viennent mettre en péril leurs parts de marché, ce qui aurait eu pour conséquence de faire baisser les prix. Cependant, depuis quelques années, la situation a évoluée. En effet, les agences immobilières ont compris qu’elles devaient se moderniser et s’adapter à la nouvelle donne du marché immobilier afin de continuer à satisfaire leurs clients. Aujourd’hui, il est possible d’exercer l’activité de mandataire immobilier tout en restant indépendant grâce au statut d’auto-entrepreneur ou d’EIRL (Entrepreneur Individuel à Responsabilités Limitée).
La déontologie du mandataire immobilier
Le mandataire immobilier doit respecter un code de déontologie.
Le respect des règles et obligations est une condition sine qua non pour une activité de qualité, ainsi que pour la réussite du projet de l’agent immobilier.
Il est important d’établir un contrat écrit entre le client et le mandataire immobilier afin de définir les modalités relatives à la prestation fournie par ce dernier. Ce contrat doit être clair et précis, car il est fondamental dans toutes les relations contractuelles entre l’agent et le client.
Le contenu du contrat peut être adapté aux particularités du projet (nombre de biens à vendre, nature des biens, etc.). En cas de litige ou de conflit, ce document permettra en effet au mandataire immobilier d’être en mesure de justifier la bonne exécution des missions qui lui ont été confiées par son client.
Le mandataire doit également informer son client sur les moyens mis en œuvre par l’agent pour atteindre ses objectifs.
Il doit lui fournir un reporting régulier sur les actions menées afin que leurs intérêts soient bien alignés. Par ailleurs, certaines clauses doivent obligatoirement apparaître dans le contrat :
Pour conclure, un mandataire immobilier n’est pas un agent commercial comme les autres. Son statut est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par le décret N°72-678 du 20 juillet 1972.
À Propos de l'autrice
Betty Malois C'est à travers ce blog que je vous fait part de toutes sortes d'astuce et de conseil sur l'actualité, le tourisme et toute sorte de nouveauté française ou d'ailleurs qui me passionne .
